La GRL, mode d’emploi

Posté par l'équipe Moversia
créé le: 02/03/2011

La GRL a été créée en 2006 pour faciliter l’accession à la location des
personnes en situation précaire, en garantissant le paiement des loyers
aux propriétaires.

Source: Le proprétaire immobilier - UNPI

 S'assurer les loyers 

 e bailleur qui veut s’assurer contre le risque de loyers impayés a le choix entre une assurance loyers impayés classique (GLI - garantie de loyers impayés) et une garantie des risques locatifs (GRL). Cette dernière, dont une version modifiée a vu le jour en janvier dernier, permet au bailleur de bénéficier d’une garantie contre les loyers impayés pour les locataires dont le taux d'effort n'excède pas 50 % du loyer (contre 33 % généralement exigés jusqu’à présent par les assureurs dans le cadre d’une assurance loyers impayés classique), et dont la situation professionnelle peut être précaire. Mais est-il raisonnable pour un propriétaire d'accepter un locataire dont le taux d'effort est de 50 %, sachant alors que le contentieux avec celui-ci est plus ou moins inéluctable...

De la GRL 1 à la GRL 2

La GRL a été créée en 2006 par l’État et les partenaires sociaux du 1 % logement (devenu, depuis, « Action Logement ») pour faciliter l’accession à la location des personnes en situation précaire, en garantissant le paiement des loyers aux propriétaires (et les détériorations immobilières). Cette GRL (GRL 1) n’ayant pas rencontré le succès escompté (150 000 contrats conclus contre 1 million attendu), les bailleurs, découragés par les contraintes du dispositif, préférantsouscrire une assurance loyers impayés auprès de leur compagnie d’assurances habituelle, une nouvelle GRL (GRL 2) a été mise en chantier. Trois décrets ont été publiés en décembre 2009 (décrets n° 2009-1620, 2009-1621 et 2009-1623 du 23 décembre 2009) afin de rendre la GRL universelle en élargissant les possibilités de souscription. La GRL nouvelle version a ainsi remplacé l’ancien dispositif le 1er janvier dernier (les contrats souscrits dans le cadre de la GRL 1 restant valables).

Caractéristiques de la GRL 2

La nouvelle GRL est basée sur un contrat unique appelé « contrat socle » constitué de 3 garanties minimales (chaque assureur pouvant proposer des options supplémentaires):

couverture des loyers impayés, des charges locatives et des frais de contentieux (huissier, avocat…) jusqu’à 70 000 € ;

dégradations locatives à concurrence de 7 700 € pour une location nue et 3 500 € pour une location meublée ;

le nouveau dispositif propose également un suivi social pour le locataire de bonne foi qui rencontrerait des difficultés passagères. La garantie joue dès lors que deux mois de loyers au moins n’ont pas été payés ou, en cas d’impayés partiels, lorsque le total des sommes non réglées atteint au moins un mois de loyer sur une période n’excédant pas 12 mois.

Conditions à remplir ors de la souscription

La GRL nouvelle version, qui est universelle car concernant tous les profils de locataires, peut être souscrite dans les conditions suivantes :

- le logement doit être loué nu ou meublé à titre de résidence principale pour un loyer, charges comprises, ne dépassant pas 2 000 € à la date de signature du bail. Une GRL ne peut donc pas être souscrite pour les logements sousloués, les baux commerciaux, ruraux ou professionnels. Si le bail est mixte, seule la partie destinée à l’habitation pourra être couverte par la GRL

-  e revenu mensuel du locataire doit être au moins deux fois supérieur au montant du loyer. Ce taux d’effort de 50 % représente le rapport entre le montant du loyer (charges et taxes locatives incluses) et les revenus du foyer comprenant les revenus d’activité ou pensions, les allocations familiales et sociales, y compris aides au logement versées en tiers payant, et les autres revenus à caractère régulier. Le bailleur peut souscrire une GRL à l’occasion de l’arrivée d’un nouveau locataire, mais aussi avec un locataire déjà en place. Dans ce cas, le bail doit avoir été signé depuis plus de 6 mois sans que soit survenus plus de 2 mois de loyers impayés au cours des 6 derniers mois. Signalons également que le bailleur peut souscrire la GRL directement auprès de l’assureur qui la propose, ou bien par l’intermédiaire du professionnel qui gère son bien. 

GLI ou GRL ?

Les bailleurs qui veulent s’assurer contrele risque de loyers impayés continuent à avoir le choix entre une assurance classique (GLI) ou une GRL. Ils devront nécessairement avoir recours à une assurance classique lorsque le loyer majoré des charges dépasse 2 000 € puisque la GRL ne s’applique pas au-delà de ce montant de loyer (charges comprises). En sens inverse, lorsque le taux d’effort du locataire (loyer et charges mensuelles rapportés aux revenus mensuels) dépassera le montant maximal généralement exigé pour une assurance loyers impayés classique (autour de 33 %), sans excéder 50 %, c’est à la GRL qu’ils devront avoir recours. La question du choix entre GLI et GRL ne se pose donc au bailleur que lorsque le loyer charges comprises ne dépasse pas 2 000 € quand le taux d’effort du locataire n’excède pas 33 %. Il appartiendra alors au bailleur de se décider en comparant l’étendue respective des garanties de la GRL avec celle des GLI proposées sur le marché (et le montant de la cotisation à verser).

Il faut préciser que la prime de la GRL 2 est librement fixée par les assureurs (avec un min  um de 2,18 % fixé par décret). Actuellement, les offres de GRL présentes sur le marché sont au même tarif : 2,50 % TT C pour les particuliers gérant leur bien en direct (hors option). Rappelons que le bailleur peut déduire la prime annuelle d’assurance de ses revenus fonciers.

Auprès de qui souscrire une GRL ?

La GRL peut être souscrite auprès des compagnies d’assurances qui se sont engagées à respecter le cahier des charges de l’APAGL (Association pour l’accès aux garanties locatives).
À ce jour, il s’agit pour les bailleurs isolés de :

- DAS, groupe Mutuelles du Mans Assurances (Tél. 02 43 39 65 82),
- Saccap (Tél. 081 081 30 30),
- M utuelle Alsace-Lorraine (Tél. 03 89 35 49 57).
Une liste actualisée est disponible sur www.apagl.fr et sur www.grl.fr.